Sous location illégale : que faire en tant que propriétaire ?
La sous-location est un phénomène en pleine expansion, popularisé grâce à des sites comme Airbnb. Que ce soit pour arrondir les fins de mois ou pour éviter de laisser son logement vacant, de plus en plus de locataires se tournent vers cette pratique. Toutefois, cette pratique est légale selon des règles bien précises. Des dérives et des abus sont couramment observés, mettant en péril la tranquillité des propriétaires.
Dans cet article, nous aborderons en détail les aspects essentiels de la sous-location illégale. Ainsi, nous vous présenterons ce qu’est réellement une sous-location illégale, les sanctions auxquelles les contrevenants s’exposent, ainsi que les mesures à prendre pour dénoncer cette pratique et les preuves permettant de l’établir.
Qu’est-ce qu’une sous-location illégale ?
Une sous-location illégale fait référence à la situation dans laquelle un locataire loue tout ou partie de son logement à une tierce personne sans l’accord écrit et explicite du propriétaire. Il est important de noter que la sous-location en soi n’est pas interdite, mais elle est strictement réglementée et ne peut être réalisée qu’avec l’autorisation du bailleur, conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. En absence de cette autorisation, la sous-location est considérée comme illégale.
En outre, le locataire principal doit également veiller à ce que le loyer demandé au sous-locataire soit en corrélation avec la surface habitable et ne dépasse pas le prix par mètre carré fixé dans le contrat de location initial.
Les sanctions d’une sous location illégale
Tout d’abord, le bailleur a le droit de demander la résiliation du bail en cas de sous-location illégale. Cela signifie que le contrat de location peut être annulé et le locataire expulsé du logement. Cette mesure vise à rétablir l’ordre légal et à sanctionner le non-respect des clauses du contrat de location.
En plus de la résiliation du bail, le bailleur peut également demander des dommages et intérêts au locataire pour non-respect du contrat. Les dommages et intérêts sont une compensation financière visant à compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de la sous-location illégale. Le montant des dommages et intérêts est déterminé en fonction des circonstances de l’affaire et peut varier considérablement.
Outre le bailleur, le sous-locataire peut également être expulsé du logement en cas de sous-location illégale. Bien qu’il n’ait aucun lien contractuel avec le bailleur, le sous-locataire est considéré comme occupant le logement de manière illégale.
Un exemple récent illustre les conséquences financières importantes auxquelles un locataire contrevenant peut être confronté. Dans une affaire jugée par le tribunal judiciaire de Paris, un locataire avait sous-loué un studio de 30 m² sur Airbnb pendant plus de quatre ans, en violation de son contrat de location. Les propriétaires ont poursuivi le locataire en justice et ont réussi à obtenir une décision qui l’obligeait à rembourser plus de 221 000 € en dommages et intérêts. Cette somme correspondait aux revenus lucratifs qu’il avait réalisés en sous-louant illégalement le logement.
Il est important de souligner que cette affaire n’est pas un cas isolé. D’autres jugements ont également condamné les locataires contrevenants à payer des dommages et intérêts importants.
Comment dénoncer une sous-location illégale ?
Lorsqu’un propriétaire découvre qu’un locataire sous-loue illégalement son bien, il peut engager des démarches pour mettre fin à cette situation. Voici les étapes à suivre pour dénoncer une sous-location illégale :
1. Constitution du dossier de preuves : Le propriétaire doit rassembler toutes les preuves nécessaires pour étayer sa plainte. Cela peut inclure des photographies du bien loué, des annonces de location du bien sur des sites internet, des témoignages de voisins confirmant la présence d’autres personnes dans le logement, etc. Plus les preuves sont solides, plus les chances de réussite de la démarche sont élevées.
2. Envoi d’une lettre de sommation : Le propriétaire peut commencer par envoyer une lettre de sommation au locataire fautif pour lui demander de cesser immédiatement la sous-location illégale. Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, et il est recommandé d’en conserver une copie.
3. Recours au Tribunal d’instance : Si le locataire ne se conforme pas à la demande du propriétaire, ce dernier peut saisir le Tribunal d’instance. L’objectif sera alors d’engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire fautif. Il est essentiel de se munir du dossier de preuves constitué précédemment pour étayer sa demande devant le tribunal.
Il convient de noter que le délai pour agir dans ce type de situation est de trois ans à compter du jour où le propriétaire a eu connaissance des faits. Il est donc important de réagir rapidement pour éviter que la sous-location illégale ne perdure.
Comment prouver qu’il y a sous location ?
Pour prouver qu’il y a une sous-location illégale, le propriétaire dispose de différents moyens. Tout d’abord, il peut faire appel à un huissier de justice afin qu’il dresse un constat de sous-location non autorisée. Ce constat permettra d’obtenir une preuve officielle de la situation.
Par ailleurs, le propriétaire peut rassembler d’autres éléments de preuve pour soutenir sa demande. Par exemple, il peut collecter des annonces de location sur des sites internet ou dans des journaux, qui font référence à son bien immobilier, indiquant qu’il est sous-loué. Ces annonces peuvent être imprimées ou sauvegardées sous forme électronique.
Des photographies de la boîte aux lettres avec le nom du sous-locataire peuvent également constituer une preuve de sous-location illégale. La présence d’un nom différent sur la boîte aux lettres indique clairement qu’une personne autre que le locataire initial occupe le logement.
Il est également possible de recueillir des déclarations de tiers, tels que des voisins, des concierges ou d’autres personnes vivant à proximité du bien immobilier concerné. Ces témoignages pourraient confirmer la présence d’un sous-locataire non autorisé dans les lieux.
Nous ne serons que vous conseiller de faire appel à un détective privé spécialisé dans les affaires de sous-location illégale. Celui-ci peut être chargé de mener une enquête approfondie pour réunir des preuves solides. Le détective peut effectuer des recherches en ligne, interroger des témoins potentiels, et recueillir des éléments de preuve qui renforcent la position du propriétaire.
